レンタルドレス店舗の賃貸審査|表参道のレンタルドレスショップEmpty Dressyオープンまでの奮闘記

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お店を出したい!

はじめてのお店を開業をするときはわからないことばかり。

今回レンタルドレスショップ探しで、いくつか問題にぶつかりました。経験をもとに、店舗可能物件を探す際の注意点をまとめました。

事業用物件でなくてはいけないの?

「事業用不動産」とは

収益を得ることを目的に、所有・利用される不動産全般のこと。

投資用物件なども含まれますが、個人の住宅などの不動産とは区別されます。

もし住居用物件でサロンを開業する際には、大家さんの許可を取らなくてはいけません。

でなければ『契約違反』になります。

現状ではネイルやエステなど、許可を取らずに営業する人も多いそう。

しかしそれが問題となっており、審査は厳しくなっているようです。

仮にばれずに営業できても、近隣の目もあり堂々できませんので、きちんと店舗用を借りるのが好ましいでしょう。

なぜ居住用サロンはいけないのか?

居住用物件の賃貸契約には

『借りたマンションの一室は”暮らす”用途以外で使用してはいけない』

という決まりがあります。

居住用が店舗用として不可な理由

  • セキュリティの問題(不特定多数の出入り)
  • 騒音問題(ドアの開け閉めなど)
  • 課税対象か、非課税か

苦情=退去されてしまうことは、大家さんは最も避けたいことで、セキュリティや騒音は大きな問題です。

また住居用と営利目的の物件の契約では、その契約内容に違いがあります。

消費税がかかる対象が違うのです。

居住用と店舗用の契約の違い

  • 住居用 家賃・共益費が非課税
  • 店舗用 家賃・共益費ともに課税

もし住居用で借り、実際には商業目的で使用する場合は、消費税の『脱税』になります。

店舗用物件を探して思ったこと

今回実際に探してみて思ったことをまとめます。

物件数が少ない

大家さんとして「不特定多数が出入りするリスク」は大きいものです。

事務所可能であっても、店舗用を嫌煙する大家さんは多いです。

今回借りた店舗用の物件も、大家さんは個人ではなく企業で、多くの物件を取り扱っている事業所だそうです。

個人の大家さんが、店舗を許容するケースは多くなく、それにともない物件数も多くないという背景があるようです。

まだ事業登録していなくても大丈夫

信用の意味でも事業登録が条件とされる物件が多いです。

しかし、契約する時点では、まだ法人でなくても大丈夫だそうです。

契約者をあとから法人に変えることが可能だからです。

その際には事業内容や、簡単な計画を求められるのでご準備を。

初期費用がかなりかかる

一般的な入居時の初期費用は、家賃の8~14ヶ月分と言われるそうです。

当然かなりの金額になります。

一般的な内訳は以下となります。

必要な初期費用の内訳 

  • 滞納の際の保証金 約10ヶ月
  • 共用部の電気代や清掃代の共益費・管理費
  • 仲介手数料
  • 各種保険料
  • 手付金 など

とくに保証金は「償却」というものがあります。

後々帰って来ますが、保証金の償却年3%」や「解約時償却2ヶ月」など一部償却されてしまう事が多いです。

最近では償却がない物件も増えているそうです。

連帯保証人の審査が厳しい

住居用物件を賃貸する際にも、両親などが連帯保証人となりますが、店舗用も連帯保証人が必要です。

今回審査は厳しく、一般的な収入があっても持ち家があってもNGでした。

最終的に、

「保険会社+個人」

の2重設定となりました。

審査完了し安堵・・・

ということで、連帯保証人問題でやや黄色信号でしたが審査完了し安堵です。

青山・表参道エリアという最高の立地も手伝って、素敵な場所をゲットできました。

みなさんも店舗を借りる際には、しっかりと準備、確認をしてみてください。

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